Viager à Rennes – Le Guide de votre notaire

viager notaire rennes – Hélène TARIEL

Viager : un outil de rentabilité, d’optimisation fiscale et une solution pour bien vieillir chez soi

Le viager, souvent méconnu ou mal compris, est une solution patrimoniale qui offre de multiples avantages. Que ce soit pour optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine, garantir des revenus complémentaires à la retraite ou pour réaliser un investissement immobilier attractif, le viager est un mécanisme flexible et adapté à divers profils. Focus sur ce dispositif aux nombreux atouts.

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière particulière où le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, contre le paiement d’un capital initial (appelé bouquet) et d’une rente viagère régulière, souvent mensuelle.
Le bien est généralement vendu occupé, ce qui signifie que le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (ou un usufruit) jusqu’à son décès. Ce droit est évalué lors de la transaction et réduit d’autant la valeur d’achat pour l’acquéreur.

Pour les vendeurs : bien vieillir en toute sérénité

1. Augmenter ses revenus à la retraite

Le viager permet au vendeur de percevoir une rente viagère à vie. Ce complément de revenu est particulièrement intéressant pour les retraités, souvent confrontés à une baisse significative de leurs revenus après leur départ à la retraite.

• Le montant de la rente est calculé en fonction de plusieurs facteurs : l’âge du crédirentier, la valeur du bien et l’existence ou non d’un droit d’occupation.
• Cette rente, régulière et garantie, constitue une source de revenus sécurisée et pérenne.

2. Continuer à vivre chez soi

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter dans le bien pour le restant de sa vie. Cela lui permet de continuer à vivre dans son environnement habituel tout en bénéficiant des avantages financiers de la vente.

• Ce mécanisme offre une sécurité pour les personnes âgées, en évitant un déménagement souvent perçu comme contraignant.

3. Transmission et optimisation fiscale

En vendant son bien en viager, le crédirentier transmet une partie de son patrimoine tout en réduisant les droits de succession.

• Le montant du bouquet perçu et les rentes viagères échappent à l’imposition sur la succession au moment du décès.
• Les rentes viagères bénéficient également d’une fiscalité avantageuse, car une part importante de la rente est exonérée d’impôt sur le revenu (en fonction de l’âge du crédirentier au moment du début du versement des rentes).

Pour les acheteurs : un investissement immobilier attractif

1. Acheter à un prix réduit

En viager occupé, le prix d’achat du bien est réduit en raison du droit d’occupation ou d’usufruit conservé par le vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus la décote sur la valeur du bien sera faible.

• L’acheteur profite ainsi d’une acquisition immobilière à un coût inférieur au prix de marché.

2. Une rentabilité potentielle élevée

Investir dans un bien en viager peut offrir une rentabilité intéressante, notamment si le bien prend de la valeur dans le temps.

• À terme, l’acheteur récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires.

3. Un outil d’optimisation fiscale

Les rentes viagères versées par le débirentier peuvent être partiellement déductibles de ses revenus imposables dans certaines situations, notamment lorsqu’elles sont liées à des obligations alimentaires.

• Cela permet de réduire l’impact fiscal de l’investissement.

Exemple pratique d’un viager occupé

Un bien immobilier est estimé à 300 000 €.

• Le vendeur, âgé de 75 ans, décide de vendre en viager occupé.
• Le droit d’occupation est estimé à 40 % de la valeur du bien, soit 120 000 €.
• L’acheteur verse un bouquet de 50 000 € au vendeur et s’engage à payer une rente mensuelle de 800 € à vie.

Pour le vendeur, cela signifie un apport immédiat de 50 000 € et une rente de 800 € par mois, tout en continuant à vivre chez lui. Pour l’acheteur, c’est l’opportunité d’acquérir un bien immobilier à terme à un coût réduit.

Les avantages fiscaux du viager pour le crédirentier – viager notaire rennes

Le viager bénéficie d’une fiscalité particulièrement avantageuse pour le vendeur :

1. Exonération partielle des rentes viagères :
   Une partie des rentes perçues est exonérée d’impôt sur le revenu, en fonction de l’âge du vendeur au moment du début du viager :
   • 70 % de la rente est exonérée si le crédirentier a plus de 70 ans.
   • 60 % de la rente est exonérée s’il a entre 60 et 69 ans.
2. Bouquet non imposable :
   Le bouquet perçu lors de la vente est considéré comme une vente en capital et n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu.
3. Réduction des droits de succession :
   En ayant perçu le prix de son bien sous forme de bouquet et de rentes, le vendeur réduit la valeur taxable de son patrimoine successoral, diminuant ainsi les droits de succession à payer par ses héritiers.

Les précautions à prendre avant de conclure un viager

1. Estimation juste du bien :
   Il est essentiel d’évaluer correctement la valeur du bien et de déterminer le montant du bouquet et des rentes en fonction de l’âge du vendeur.
2. Solidité financière de l’acheteur :
   Le crédirentier doit s’assurer que l’acheteur dispose des moyens nécessaires pour payer les rentes sur le long terme.
3. Clauses du contrat :
   Un contrat de viager doit être soigneusement rédigé pour protéger les deux parties, notamment en cas de non-paiement des rentes ou de décès anticipé de l’acheteur.

Conclusion

Le viager est bien plus qu’une simple transaction immobilière : c’est une solution patrimoniale flexible qui répond à des besoins variés. Pour les vendeurs, il offre la possibilité de rester chez soi tout en augmentant ses revenus et en optimisant sa fiscalité. Pour les acheteurs, il constitue un investissement immobilier potentiellement rentable et fiscalement avantageux.

L’Étude Notariale Hélène Tariel, à Rennes, vous accompagne dans toutes les étapes de la mise en place d’un viager, de l’estimation du bien à la rédaction du contrat. Contactez-nous pour des conseils personnalisés et sécurisés dans vos projets de viager.

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